房地产泡沫是怎样形成的?巴菲特这样清晰解释

  早在2010年,巴菲特就曾对金融危机调查委员会(FCIC)讲述了他认为是什么引起了房地产和信贷泡沫。FCIC是2008年金融危机后由国会成立,旨在调查金融危机发生的原因。

  巴菲特

  这份记录被保存在了美国国家档案馆。巴菲特就泡沫如何形成给出了如下清晰的解释:

  我的前任老板格雷厄姆50多年前曾作出这么一个观察,这一点一直留在我脑海中。他说,“相比于一个虚假的前提,你在一个不错的前提下进行投资会遇到更多麻烦”。

  如果你的前提是月亮由绿色奶酪构成的,这表面上就很荒唐。如果你的前提是普通股比债券表现更好,这就成为了1929年泡沫的基本支撑。人们认为股票开始变得很棒,忘记了最初前提的限制。一段时间之后,最初的前提被遗忘,由价格行为占据主导;而那个前提成为了之后泡沫形成的推动力。

  由于66%或67%的人梦想拥有自己的房产,而你能借到钱,同时你又希望购买房产,如果你真的相信房价将上涨,你会尽快购买。这是一个相当不错的前提。当然,这也与房屋卖价相关,比如考虑房屋重置价格以及是否远超通胀。

  所以,这个不错的前提是今年买房是个好主意,因为你想要购房而明年房价很可能将变得更高。但如果房价每年上涨10%,通胀是每年百分之几,你靠贷款来买房这一行为会随时间变得扭曲。很快或是在某个时间点,价格行为将占主导,你会想买3套房,然后是5套房,然后是零首付,然后是想要买那些你无法负担的,因为这没有多大区别,明年这些都将更值钱。

  贷款人也有类似的感受

  如果这是骗子来借款,也没有多大区别。因为即使是房产被接管,反正这些房产明年也会更值钱。而一旦这汇集成一股势头,并被价格行为加强,初始的前提就被遗忘了,这就是1929年的状况。

  互联网泡沫同样如此。互联网将改变我们的生活,但这并不意味着每家公司价值500亿美元。

  价格行为变得如此重要,以至于它占据了人们的大脑。因为房产是最大的单一资产,像在美国,价值大约在22万亿美元左右,而美国家庭财富大约在50万亿或60万亿左右。这是巨大的资产,对于公众来说又易于理解。他们可能不太懂股票,也不懂郁金香泡沫,但却了解房产,不管怎样他们会想买上一套,再贷个款。而你可以弄一个极高的杠杆,创造一个前所未见的泡沫。
 
 
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